ОПШТИ УСЛОВИ ПОСЛОВАЊА
- ОПШТЕ ОДРЕДБЕ
- Општим условима пословања уређује се пословни однос између агенције за некретнине „БННЕКРЕТНИНЕ“, Јелена Милошевић с.п. Бијељина као посредника и налогодавца (физичког или правног лица)
- Посредовање се врши на основу уговора о посредовању у промету непокретности који закључују налогодавац и посредник.
- Налогодавац може да буде продавац, купац, закуподавац или закупац, односно пуномоћник тих лица.
- Уговором о посредовању обавезује се посредник да ће настојати наћи и довести у везу са налогодавцем треће лице ради преговора за склапање правних послова чији је предмет одређена непокретност посебно при куповини, продаји, замјени и закупу, а налогодавац се обавезује да ће му исплатити одређену посредничку накнаду ако тај правни посао буде склопљен.
- Уговор о посредовању закључује се у писаном облику и на одређено вријеме.
- Ако уговорне стране не договоре рок на који склапају уговор о посредовању, сматра се да је уговор о посредовању склопљен на одређено вријеме од годину дана и може се споразумом странака више пута продужити.
- Забрањено је обављање послова посредовања без закљученог уговора о посредовању између посредника и налогодавца.
- Купац/закупац у својству Налогодавца је обавезан да непосредно пре разгледања непокретности потпише посреднику Потврду о гледању непокретности, у којој потврђује да је предметну непокретност први пут гледао посредством Посредника.
- У случају да купац/закупац одбије да потпише Потврду из претходног става, Посредник није обавезан да му предметну непокретност покаже. У случају да је Посредник показао предметну непокретност купцу/закупцу и поред одбијања да потпиште Потврду о гледању, па купац/закупац или са њим повезана лица наведена у делу ИИИ, алинеја шест, ових Општих услова пословања, закључи Уговор о промету/закупу предметне непокретности, чињеница да је купца/закупца у везу са продавцем/закуподавцем довео посредник ће се доказивати другим доказним средствима – сведоцима, писаном или електронском документацијом, смс порукама и сл.
- Склапањем Уговора о посредовању Налогодавац потврђује да је упознат и сагласан са одредбама Општих услова пословања посредника у промету непокретности.
- ПОНУДА НЕКРЕТНИНА
- Понуда некретнина темељи се на подацима које је посредник примио од власника писменим или усменим путем, након чега је са власницима склопио Уговор о посредовању. Посредник задржава право на могућност грешке у опису и цијени некретнине, могућност да је оглашена некретнина већ продата (или изнајмљена) или је власник одустао од продаје (или најма). Ова грешка може настати из разлога да је власник непокретности несвесно дао нетачне податке или да није на време јавио о промени статуса непокретности.
- Понуде и обавјештења посредника прималац (налогодавац) мора чувати као пословну тајну и само их уз писмено одобрење посредника смijе пренијети трећим лицима.
- Ако је прималац понуде већ упознат с некретнинама које му је посредник понудио, обавезан је о томе без одлагања обавјестити посредника.
- ОБАВЕЗЕ ПОСРЕДНИКА И ЕКСКЛУЗИВНО ПОСРЕДОВАЊЕ
- да закључи уговор о посредовању са налогодавцем у писаном облику;
- наћи и довести у везу с налогодавцем треће лице ради закључивања посла који је предмет уговора о посредовању;
- дати налогодавцу објективно мишљење о цијени непокретности или износу закупнине непокретности у складу са њеним карактеристикама, приликама на тржишту и другим релевантним околностима;
- прибавити и извршити увид у исправе којима се доказује власништво или друго стварно право на непокретности чији је промет, односно замјена и закуп предмет посредовања и упозорити налогодавца нарочито на:
- могуће ризике у вези са уписом предметне непокретности у регистре непокретности,
- уписана права, односно терете на предметној непокретности,
- постојања права прече куповине и ограничења у правном промету у складу са посебним прописима;
- обавити потребне радње ради представљања (презентације) непокретности на тржишту, поставити оглас у вези са прометом, односно закупом и замјеном непокретности на одговарајући начин и извршити све друге радње договорене уговором о посредовању које прелазе уобичајену презентацију, а за што има право на посебне, унапријед исказане трошкове;
- омогућити преглед непокретности,
- посредовати у преговорима и настојати да дође до склапања уговора, ако се на то посебно обавезао;
- чувати личне податке налогодавца, те по писаноме налогу налогодавца чувати као пословну тајну податке о непокретности за коју посредује или у вези с том непокретношћу или с послом за који посредује;
- ако је предмет склапања уговора земљиште, провјерити намјену предметног земљишта у складу са прописима о просторном уређењу који се односе на то земљиште;
- обавијестити налогодавца о свим околностима од значаја за предметни посао које су му познате или му морају бити познате.
Сматра се да је посредник омогућио налогодавцу везу са другом особом (физичком или правном) о преговарању за склапање посредничког посла, ако је омогућио налогодавцу ступање у везу са другом особом са којом је преговарао за склапање правног посла а нарочито ако је:
- непосредно одвео или упутио налогодавца или трећу особу у разгледање предметне некретнине;
- организовао сусрет између налогодавца и друге уговорне особе ради преговарања за склапање правног посла;
- налогодавцу саопштио име, број телефона, е-маила друге особе овлаштене за склапање правног посла или му је саопштио тачну локацију тражене некретнине.
Права посредника приликом посредовања
- Посредник има право да , уз сагласност Налогодавца (продавац, купац, закуподавац или закупац, односно пуномоћник тих лица) фотографише или направи видео запис непокретности чији промет је уговорен Уговором о посредовању. Сачињене фотографије, односно видео запис посредник не сме користити у друге сврхе, осим у сврхе презентације предметне непокретности потенцијалном купцу/закупцу, односно оглашавање путем средстава јавног информисања, у свом пословном простору или постављањем исте на свој сајт или путем интернета.
- Посредник има право да, у писаној форми, закључи Уговор о посредовању, којим ће, пренијети своја права и обавезе из Уговора о посредовању на другог посредника, ако се Налогодавац са овим изричито сагласио у Уговору о посредовању. Посредник је дужан да копију Уговора о потпосредовању преда Налогодавцу у року од три дана од дана закључења тог оговора.
- Посредник има право да за извршене услуге испостави рачун Налогодавцу, у складу са закљученим Уговором о посредовању и овим Општим условима пословања.
Ексклузивно посредовање
- Уговором о посредовању налогодавац се може обавезати изричитим уговарањем клаузуле о ексклузивном посредовању да у уговореном року неће ангажовати другог посредника за посредовање у вези са одређеном непокретности.
- У случају из претходног става налогодавац је обавезан да прије закључивања уговора о посредовању потпише изјаву о прихватању ексклузивног посредовања.
- Ако је за вријеме важења клаузуле о ексклузивном посредовању налогодавац закључио правни посао у вези са непокретности из става 1. за који је посредовао други посредник, дужан је да посреднику са којим је уговорио ексклузивно посредовање на име штете плати износ уговорене посредничке накнаде.
- Посредник је дужан да посебно упозори налогодавца на значење и правне посљедице клаузуле о ексклузивном посредовању из става 1.
- ОБАВЕЗЕ НАЛОГОДАВЦА
- да закључи уговор о посредовању са посредником у писаном облику;
- обавијестити посредника о свим околностима које су важне за обављање посредовања и дати тачне податке о непокретности те, ако има на располагању, дати посреднику на увид локацијске услове, грађевинску, односно употребну дозволу за непокретност која је предмет уговора, те дати на увид посреднику доказе о испуњавању обавеза у вези са непокретности,
- дати посреднику на увид оригиналне исправе које доказују његово право на непокретности која је предмет уговора, те упозорити посредника на све уписане и неуписане терете који постоје на непокретности,
- осигурати посреднику и трећем лицу заинтересованом за закључивање правног посла разгледање непокретности, на договорени начин и у договорено вријеме,
- обавијестити посредника о свим битним подацима о непокретности, а то посебно укључује тачне податке о цијени, локацији, структури непокретности и друго,
- дати на увид оригинале и предати посреднику копије свих исправа којима доказује право на непокретности која је предмет посредовања приликом закључења посредованог правног посла – предуговора или главног уговора у вези са прометом, закупом или замјеном непокретности,
- исплатити посреднику уговорену посредничку накнаду и, ако је то посебно уговорено, надокнадити посреднику друге трошкове настале током посредовања,
- ако је то изричито уговорено, надокнадити посреднику трошкове учињене током посредовања који прелазе уобичајене трошкове посредовања,
- обавијестити посредника писаним путем о свим промјенама у вези с посредованим послом за који га је овластио, а посебно о промјенама у вези с правима на непокретности, роковима и цијени, а све то у року од три дана од дана настале промјене.
- ако налогодавац дâ налог за посредовање или закључи уговор о посредовању супротно начелу савјесности и поштења, дужан је да надокнади трошкове настале током посредовања, који не могу бити већи од уговорене посредничке накнаде за посредовани посао.
- ОСТВАРИВАЊЕ ПРАВА НА ПОСРЕДНИЧКУ НАКНАДУ
- Висина посредничке накнаде одређује се уговором о посредовању.
- Посредник стиче право на посредничку накнаду у моменту закључења уговора за који је посредовао, осим ако посредник и налогодавац нису уговорили да се право на посредничку накнаде стиче у моменту закључења предуговора за који је посредник посредовао.
- Посреднику је забрањено да захтијева дјелимично плаћање посредничке накнаде унапријед, односно прије закључења уговора, односно предуговора у складу са ставом 2.
- Износ посредничке накнаде, односно начин одређивања износа посредничке накнаде, као и врста и висина трошкова за додатне услуге Посредника, утврђени су Цjеновником посредничких услуга који је саставни део ових Општих услова пословања.
- Трошкове прибављања потребне документације којом се доказује својина на предметној непокретности (извод из Катастра и сл), а која је потребна за промет предметне непокретности сноси Налогодавац, ако није другачије уговорено у Уговору о посредовању.
- Трошкове додатних услуга у вези са послом који је предмет посредовања посредник може наплатити у висини стварних трошкова ако је то изричито уговорено између посредника и налогодавца.
- Налогодавац може сам понудити Посреднику додатни бонус.
- Накнаде доспјевају за наплату одмах по закључењу уговора са трећим лицем, а посебно се може уговорити да је услов и уплата било којег дијела цијене односно закупнине.
- Ако у року од годину дана након престанка уговора о посредовању налогодавац склопи правни посао са трећим лицем који је посљедица посредникова дјеловања прије престанка уговора о посредовању, дужан је посреднику платити посредничку накнаду у цијелости, осим ако уговором није другачије уговорено.
- Посредник има право на посредничку накнаду ако брачни, односно ванбрачни друг, потомак, родитељ као и друга повезана лица повезана са са лицем са којим је посредник довео у везу Налогодавца, закључи посредовани правни посао. Повезаним лицима ће се поред наведених сродника сматрати и родитељи брачног друга, његова браћа и сестре као и правно лице које је у власништву (сувласништву) потенцијалног купца или његових сродника наведених у овом ставу као и лица која су са њим присиствовала презентацији непокретности.
- Посредник нема право на посредничку накнаду ако са налогодавцем у своје име, као уговорна страна закључи уговор који је предмет посредовања, односно ако такав уговор са налогодавцем закључи агент посредовања који за посредника обавља послове посредовања, у којем случају посредник има право тражити накнаду штете од агента посредовања, у складу са прописима којим се уређују радни односи.
- Одобрење попуста на накнаде за услуге је дискреционо право Посредника.
- ОДГОВОРНОСТ ЗА ШТЕТУ
- Посредник у обављању посредовања, односно других радњи у вези са послом који је предмет посредовања, мора поступати са пажњом доброг привредника.
- Посредник одговара Налогодавцу у складу са законом, за штету која ја настала услед неиспуњења уговорних обавеза преузетих Уговором о посредовању и наведеним у овим Општим условима пословања од стране Посредника
- Посредник не сноси одговорност за извршење обавеза било које од уговорних страна у промету, које су међусобно преузеле у закљученом Уговору (Предуговору).
- Посредник не одговара за квалитет непокретности која је предмет промета, нити за скривене мане ( осим у случају да му је продавац у писаној форми саопштио да непокретност има скривену ману, а он ту информацију прикрио од купца).
- Непокретност се купује у виђеном стању на основу слободне воље Налогодаваца и не може бити предмет накнадне рекламације.
- ПРЕСТАНАК УГОВОРА
- Уговор о посредовању престаје да производи правна дејства протеком рока на који је закључен, закључењем правног посла за који је посредовано или отказом било које од уговорних страна у писаном облику.
- Отказ уговора о посредовању не мора бити образложен и има правно дејство моментом достављања посреднику.
- На отказ уговора о посредовању сходно се примјењују одредбе закона којим се уређују облигациони односи у дијелу који се односи на опозивање налога за посредовање.
- Налогодавац је дужан надокнадити посреднику настале трошкове само ако је изричито уговорено да их сноси налогодавац без обзира на успјех посредовања.
- САРАДЊА СА ДРУГИМ ПОСРЕДНИЦИМА
- Посредник је спреман за сарадњу с другим агенцијама за посредовање које поштују темељна етичка начела (којима се искључује изношење неистинитих података о пословању ради прибављања послова и странака, омаловажавање других агенција на било који начин, ради прибављања послова и странака, нереалне процене некретнина ради прибављања посредничких послова и искључивања других агенција с тржишта).
- ОПШТЕ ОДРЕДБЕ И РЕШАВАЊЕ СПОРОВА
- На односе Посредника и Налогодавца који нису регулисани Општим условима пословања, другим општим актом Посредника или Уговором о посредовању, примењиваће се одредбе Закона о посредовању у промету непокретности, Закона о облигационим односима, Закона о спречавању прања новца и финансирања тероризма, као и других прописа БиХ и Републике Српске.
- Општи услови пословања су саствани дио Уговора о посредовању, истакнути су на видном мјесту у просторијама Посредника.
- За могуће спорове надлежан је Основни суд у Бијељини.
- ЦJЕНОВНИК УСЛУГА
Цjеновник посредничких провизија за обављено посредовање приликом купопродаје, замjене и закупа некретнина.
КУПОПРОДАЈА (провизија се наплаћује у процентима од укупног постигнутог износа купопродајне цијене до 3% уколико уговорне стране (Посредник и Налогодавац у Уговору о посредовању) не договоре другачије;
ЗАМЈЕНА (провизија се наплаћује од сваке стране у замени до 2%. Проценат се рачуна од вриједности некретнине коју је страна стекла замјеном)
ЗАКУП (Посредничка провизија код уговора о посредовању у закупу непокретности наплаћује се 100% од уговорене мјесечне закупнине једнократно, уколико уговорне стране (Посредник и налогодавац у Уговору о посредовању) не договоре другачије.
